Marchands de biens, promoteurs immobiliers, quelles sont les différences ?

En immobilier, on entend parler d’une multitude d’acteurs, comme les agents immobiliers, les promoteurs immobiliers, marchands de biens, bailleurs sociaux… Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons les rôle et les différences entre un promoteur immobilier et un marchand de biens, deux acteurs incontournables dans le panorama du marché de l’immobilier en France.

Le promoteur immobilier​

Ce qui caractérise la mission du promoteur immobilier, c’est la construction ! L’objectif final du promoteur immobilier c’est de construire de nouveaux logements (maisons, immeubles, lotissements), de nouveaux bureaux ou des commerces afin de les mettre à la vente.

Pour ce faire, le promoteur immobilier est responsable de plusieurs taches et doit suivre plusieurs étapes :

• Elaborer un projet qui tient compte du PLU (Plan Local d’Urbanisme) et des attentes des futurs clients. Pour cela il conçoit des plans avec un architecte afin d’obtenir un permis de construire.

• Trouver et acheter un terrain constructible sur lequel il va pouvoir réaliser son projet.

• Trouver un financement.

• Engager des professionnels de la construction afin de mener à bien le chantier.

• Assurer la vente des biens qui seront construits. La vente peut se faire sur plan lorsqu’il s’agit d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) [pas de panique, on vous explique tout sur la VEFA ici : La VEFA, c'est quoi ?].

Les missions du promoteur immobilier sont donc multiples, puisqu’il intervient sur toutes les étapes du projet de construction. Il se doit donc de s’entourer d’experts de la construction et du financement afin de mener à bien son projet.

Le marchand de biens​

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobilier existants (maisons, appartements) dans le but de les revendre en réalisant une plus-value. La grande différence avec le promoteur immobilier c’est que le marchand de biens opère sur des biens existants, il ne construit pas un logement de zéro.

Pour réaliser une plus-value sur le bien acquis, le marchand de biens a plusieurs possibilités :

• Rénovation : l’objectif est d’améliorer le design, l’esthétique et le confort du bien.

• Réhabilitation : réaménager l’intérieur d’un bien sans toucher à l’extérieur. Par exemple, on peut transformer un appartement T2 en T3, isoler une passoire énergétique…

• Division foncière : les marchands de biens peuvent acheter une maison avec un grand terrain qui est constructible. Ils en profiteront alors pour diviser les 2 lots (maison et terrain) afin de les vendre séparément et réaliser une plus-value.

• Le financement, un enjeu important pour ces deux opérateurs​

L’enjeu du financement est crucial pour les promoteurs et les marchands de biens. L’acquisition du terrain/bien existant et les travaux de construction/rénovation représentent des dépenses élevées que ces acteurs font financer par des banques et des plateformes de crowdfunding.

De plus, la concurrence est accrue sur les terrains constructibles et sur les opportunités de marchands de biens. La rapidité dans l’obtention des fonds nécessaires est donc la clef de la réussite pour ces acteurs.